איך מתכננים משכנתא בצורה נכונה
אתם מתכננים לרכוש דירה או שכבר חתמתם על החוזה, מזל טוב. השאלה שעולה לי לראש על סמך איזה נתונים החלטתם לרכוש את הדירה? להמשך קריאה - כנסו...
אני שואל את השאלה הזאת מכוון שאני רואה הרבה זוגות שרוכשים דירה בעיר שלהם או אפילו בשכונה שהם גדלו כי החבר קנה, הבן דוד קנה באותו האזור ובאותו המחיר. אני שואל את הלקוחות שמגיעים אליי לא פעם האם לפני הרכישה עשיתם ניתוח פיננסי, קבעתם מה היחס החזר שלכם והאם אתם מסוגלים לעמוד בו? התשובה כפי שניחשתם נכון היא לא! במקרה הטוב אומרים לי שהצליחו בשיניים לגייס את ה 25% הון עצמי שהבנק מחייב וחתמו על החוזה. התוצאה ברורה לאחר כמה שנים הם בלחץ לא מצליחים לעמוד בהחזרים וממחזרים את המשכנתא במקרה הטוב ובמקרה הגרוע הם מוכרים את הנכס ומכסים את המשכנתא.
אני מאמין שמשכנתא נכונה היא משכנתא שמתכננים מראש ובמדריך המובא לפניכם אפרט את השלבים ההכרחיים שצריכים לבצע לפני שמחפשים לרכוש בית.
כמה הון עצמי עומד לרשותי?
בכדי לרכוש דירה ראשונה היום במדינת ישראל אתם חייבים להעמיד הון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס. לדוגמא אם הנכם רוצים לרכוש בית במיליון שקל אתם חייבים הון עצמי של 250,000 ש"ח. חשוב מאוד לציין ככל שההון העצמי שלכם יהיה יותר גדול כך תרדו באחוזי המימון ותשפרו משמעותית את המשכנתא שלכם ע"י ריביות זולות יותר שהבנק ייתן לכם. לדוגמה אם יש לכם הון עצמי של 400,000 ש"ח על אותה דירה של מיליון שקל אתם תשלמו הרבה פחות ריבית כי אתן במדרגת מימון נמוכה יותר והמשכנתא תהיה זולה משמעותית.
הרבה זוגות שאני משוחח אתם לא מסתכלים על ההחזר הכולל של המשכנתא בעוד 25 או 30 שנה זה נראה להם רחוק יותר והם רק רוצים לשלם החזר חודשי כמה שיותר נמוך. שוב טעות ככל שתגדילו את התשלום של ההחזר החודשי שלכם או תקצרו בשנים תחסכו בעלות הכוללת של המשכנתא שלכם ותשלמו פחות לבנק. יש לסייג שבמידה ואתם יכולים לעמוד בהחזר הזה.
איך נקבע יחס ההחזר?
יחס החזר למעשה הוא כמה כסף אני כמשק בית יכול להחזיר כל חודש. החישוב האופטימלי הוא להחזיר 30% מההכנסה הפנויה שלי, למרות שהבנקים יתנו לכם אפשרות החזר עד 33% .
יחס החזר נקבע בנוסחה מאוד פשוטה : הכנסה נטו של הזוג- התחייבויות שונות לתקופה מעל 18 חודשים. לדוגמה זוג מרוויח 15,000 ש"ח ויש לו הלוואה ל 4 שנים הקרובות על הרכב של 2000 ש"ח. ההכנסה הנטו שלו היא 13,000 ש"ח. כמחשבים 30% מההכנסה החזר האופטימלי שלו הוא: 3900ש"ח. למרות זאת הבנק יאפשר לכם עד 33% כלומר 4290 ש"ח. בוודאי שהחישוב הוא פשטני לצורך המחשה בלבד, אם לזוג יש ילדים חובה לקחת בחשבון את כלל ההוצאות הנלוות לכך.
איך יודעים מה גובה החזר החודשי של המשכנתא ?
לשאלה הזאת אין תשובה חד משמעית, מכוון שמשכנתא הוא מוצר פיננסי והשוק משתנה הריביות עולות וגם המדד ישנם מספר אסכולות, יש כאלה שיגידו על מיליון שקל צריך להחזיר בין 4200ש"ח ל4500ש"ח לתקופה של 30 שנה. אולם למזלנו עם התקדמות הטכנולוגיה יש היום ריבוי מחשבוני משכנתא שאתם יכולים בעזרתם לחשב את ההחזר החודשי שלכם. מומלץ מאוד לעשות זאת.
לסיכום:
לפני שאתם מחליטים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם בצורה אינטיוטיבית ולא מתוכננת חשוב שתעשו שיקוף של ההוצאות שלכם בכדי לדעת בכמה אתם יכולים להחזיר בכל חודש לפי הכללים שפירטתי במדריך, ובנוסף לכך תבדקו היטב מה ההון העצמי העומד לרשותכם.
יש לכם עוד שאלות למשה ועקנין? כנסו!
0547517001 הדף העסקי שלי
